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Maîtres ADDA  et  GERMANI

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Les Baux

Un contrat de bail ou un contrat de location est le contrat de louage par lequel l'une des parties (appelée bailleur) s'engage, moyennant un prix (le loyer) que l'autre partie (appelée preneur) s'oblige à payer, à procurer à celle-ci, pendant un certain temps, la jouissance d'une chose mobilière ou immobilière.  Le bail peut porter sur des « biens meubles ou immeubles » comme l'indique, l'article 1713 du Code civil.

 

 

 

Le bail commercial:

 

Le statut des baux commerciaux résulte d'un décret du 30 septembre 1953. Il est question de statut car plusieurs dispositions sont d'ordre public c'est à dire que les parties ne peuvent y déroger par des conventions particulières.

Les dispositions légales fixent les conditions pour bénéficier des avantages de ce statut.
Le caractère impératif du statut ne concerne que quelques dispositions, que les articles L. 145-15, L. 145-16 et L. 145-45 du code de commerce délimitent précisément. En dehors d'elles, la liberté contractuelle est de règle et permet de rédiger des clauses qui avantagent l'une ou l'autre des parties.Il convient donc d'y porter une grande attention.

En principe, le régime protecteur des baux commerciaux ne s'applique que si le locataire  exerce une activité industrielle, commerciale inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS), artisanale  immatriculé au répertoire des métiers, ou libérale.
L'immeuble doit donc servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal ou,  depuis le 6 août 2008, à l'exercice d'une activité libérale.
De plus, pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le commerçant doit être propriétaire de son fonds de commerce, c'est-à-dire disposer de sa propre clientèle et d'une véritable autonomie de gestion. Tel n'est pas toujours le cas pour ceux qui exploitent leur activité commerciale au sein d'un autre établissement (un centre commercial par exemple). Toutefois, un bail ne satisfaisant pas aux conditions légales du statut des baux commerciaux peut y être assujetti sur accord exprès du bailleur et du locataire, à condition que cette option n'ait pas pour effet d'éluder un autre statut de bail d'ordre public (les baux ruraux par exemple).

le statut des baux commerciaux offre une particulière stabilité, "le droit au renouvellement", ce que l'on appelle "la propriété commerciale".

 

Maître ADDA et GERMANI interviennent régulièrement dans ce domaine particulièrement important pour les activités commerciales.

Pour notamment:

 

-Résolution amiable ou judiciaire des conflits locatif,

 

-Résiliation du bail,

Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale (c'est pourquoi on emploie couramment l'expression "bail 3-6-9").
A noter que la loi de développement et de modernisation des services touristiques du 22 juillet 2009 prévoit que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont fixés pour une durée minimale de 9 ans sans possibilité de radiation à l'expiration d'une période triennale.
Le congé est donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois l'avance par acte d'huissier. Ainsi un délai de six mois minimum doit être respecté auquel s'ajoute un délai nécessaire pour atteindre la fin du dernier jour du trimestre civil.
Exemple : si le préavis est donné le 4 avril 2009, il prendra effet le 31 décembre 2009 (délai de six mois : du 4 avril au 4 octobre, auquel s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil).
Le locataire n'a droit dans ce cas à aucune indemnité.
Il peut, d'autre part, résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité.
Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière.

 

-Résolution (constatation de la clause résolutoire,

-Suspension des effets de la clause résolutoire,
-Rédaction des baux commerciaux,
-Conseil et gestion des renouvellements,

-révision du loyer, (procédure, commission, expertise...)
-Révision triennale,

Modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (exemple: augmentation globale de la population, transformation du quartier à la suite de la création d'une zone piétonne...)
Modification ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative
-Négociation et assistance dans l'achat ou la cession de fonds de commerce,
-Rédaction des contrats de location-gérance,

 

Les Baux professionnel:

 

Les baux professionnels concernent les entreprises qui exploitent une activité:

non commerciale, c'est-à-dire les professions libérales ou assimilées, ou, artisanale lorsqu'il n'existe pas de fonds artisanal.

Avant de conclure un bail professionnel (ou mixte), il est important de vérifier auprès de la mairie que le local est bien affecté administrativement à l'exploitation d'une activité professionnelle.

 

Bail Précaire:

 

Il existe deux possibilités de déroger au statut des baux commerciaux:

l'une est expressément prévue par l'article L145-5 du code de commerce pour les baux n'excédant pas deux années,
l'autre est une création jurisprudentielle concernant les conventions d'occupation précaire qui peuvent être, sous certaines conditions, à durée indéterminée.

 

Crédit bail immobilier:

 

Le crédit-bail immobilier constitue un moyen original et privilégié pour financer une partie du patrimoine immobilier des entreprises (tout bien immobilier à usage professionnel à construire, neuf ou d'occasion).
Les entreprises peuvent en effet, par l'intermédiaire de sociétés de crédit-bail, financer des immeubles importants (généralement à partir de 150 000 euros) sans apport initial, sur une durée relativement longue (15 à 20 ans), alors qu'elles pourraient éprouver des difficultés à obtenir des crédits bancaires sur de telles durées et à taux raisonnable.